Zgodnie z treścią przepisy art. 652 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie.
Przejęcia terenu budowy ma doniosłe znaczenie w kontekście powstania odpowiedzialności wykonawcy. Na podkreślenie zasługuje także fakt, iż odpowiedzialność dotyczy każdego wykonawcy, któremu Inwestor przekazuje teren budowy, a nie tylko wykonawcy, który działa jako tzw. „generalny wykonawca”.
Art. 652 k.c. wskazuje wyraźnie na „protokolarne” przejęcie terenu budowy. Zatem wykładnia językowa tego przepisu jednoznacznie uwypukla widoczny i w łatwy sposób weryfikowalny aspekt owego przekazania. Za takim rozumieniem przemawia także wykładnia funkcjonalna. Gdyby bowiem za teren budowy w rozumieniu art. 652 k.c. – w kontekście kodeksowych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej – uznać tylko teren, na którym faktycznie toczą się roboty, to tylko przejęcie terenu, na którym już prowadzone są roboty, spełniałoby wymogi z art. 652 k.c., co ograniczałoby ad absurdum nie tylko znaczenie użytego przez ustawodawcę zwrotu „protokolarne przejęcie”, ale w konsekwencji prowadziłoby do niedopuszczalnego ograniczenia odpowiedzialności wykonawcy. W świetle art. 652 k.c. nie można przy tym dokonywać rozróżnienia na formalne i materialne przejęcie terenu budowy. Kodeks cywilny jasno stanowi o „protokolarnym” przejęciu terenu budowy, co jest pojęciem jednoznacznym i dotyczy każdego protokolarnego przejęcia terenu, na którym prowadzone są lub mają być prowadzone roboty budowlane (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2025 r., sygn. akt I CSK 1907/25).
Zawarte w dyspozycji normy, wynikającej z art. 652 k.c., odesłanie do zasad ogólnych uzasadnia stwierdzenie, że przepis ten nie stanowi samodzielnej podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy ani nie modyfikuje przesłanek odpowiedzialności wykonawcy za szkody wynikłe na terenie budowy w stosunku do tego, co wynika z zasad ogólnych. Skutkiem protokolarnego przejęcia terenu budowy może być wyłączenie odpowiedzialności inwestora na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na terenie budowy z działań lub zaniechań wykonawcy (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 grudnia 2021 r., sygn. akt V ACa 715/21).
Zgodnie z art. 652 k.c., jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Z przepisu tego wynika zatem, że od chwili protokolarnego przejęcia aż do chwili oddania obiektu budowlanego wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na tym terenie. Odpowiedzialność wykonawcy wynikająca z tego przepisu obejmuje nie tylko odpowiedzialność wobec stron uczestniczących w procesie budowlanym, ale również odpowiedzialność wobec osób trzecich. Przede wszystkim jednak istotne jest, że odpowiedzialność ta dotyczy zarówno szkód na osobie, jak i szkód na mieniu, a ponadto jest to zarówno odpowiedzialność deliktowa, jak i kontraktowa (vide: wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. akt Ca 263/12).
Jeżeli doszło do faktycznego przekazania placu budowy bez sporządzenia protokołu, za szkody na placu budowy odpowiedzialność ponosić będzie nadal inwestor. W przypadku natomiast protokolarnego przejęcia placu budowy przez wykonawcę, będzie on ponosił odpowiedzialność za szkody wynikłe na przejętym terenie. Wymaganie formy protokołu (pisemnej) uznać więc należy za zastrzeżone przez ustawodawcę, pod rygorem osiągnięcia określonych skutków prawnych (vide: T. Sokołowski, Komentarz do art. 652 Kodeksu cywilnego, LEX 2010; „Kodeks cywilny. Komentarz do art. 450-1088. Tom II” pod red. K. Pietrzykowskiego, C.H. Beck, wyd. 6). W rezultacie konieczną przesłanką odpowiedzialności wykonawcy z art. 652 k.c. jest kwalifikowane, protokolarne przekazanie mu terenu budowy przez inwestora. Natomiast samo zwyczajne, faktyczne tylko przejęcie terenu powoduje, że art. 652 k.c. nie znajdzie zastosowania (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 lutego 2013 r. I ACa 798/12).
Zgodnie z art. 652 k.c. od chwili protokolarnego przejęcia terenu budowy przez wykonawcę ponosi on odpowiedzialność za szkody wynikłe na tym terenie, aż do chwili oddania obiektu (prac budowlanych) inwestorowi. Tak samo stwierdził SA w W. w wyr. z 2 marca 2006 r. (I ACa 977/05, niepubl.) – „odpowiedzialność za sposób prowadzenia robót budowlanych (w tym za zabezpieczenie terenu budowy przed osobami nieupoważnionymi) ponosi wykonawca robót, a nie inwestor”. Odstępstwem od tej zasady odpowiedzialności może być tylko sytuacja, gdy inwestor powierza całość robót budowlanych kilku wykonawcom łącznie, zachowuje jednak prawo do koordynowania ich działań i jest nadal samoistnym posiadaczem budowli. W związku z tą zasadą odpowiedzialności – strony muszą ustalić w umowie szczegółowe obowiązki co do formy przekazania terenu budowy, terminu przekazania oraz sposobu zabezpieczenia terenu po przekazaniu. W przypadku generalnego wykonawcy – po przekazaniu terenu budowy staje się on jedynym gospodarzem w pełni odpowiedzialnym za swoich pracowników i podwykonawców. Natomiast w przypadku kilku wykonawców częściowych na jednym terenie budowy – kwestia odpowiedzialności za przekazany teren budowy staje się dużo bardziej skomplikowana. Tym bardziej umowa z wykonawcą częściowym musi szczegółowo definiować zakres odpowiedzialności poszczególnych wykonawców oraz termin, od którego ich odpowiedzialność się zaczyna, a na inwestora nakładać dodatkowy obowiązek zapewnienia koordynacji wykonywania prac przez każdego z wykonawców częściowych (vide: wyrok Sądu Okręgowego w Łomży z dnia 8 września 2017 r. , sygn. akt I Ca 321/17).